Autor: Dr. Jose Garca Falconi

A propósito de la tesis de abogacía presentada por la señorita Hilda Victoria Rubio Carrillo, sobre el tema: “De la nulidad y la rescisión de los actos y contratos contenidos en el Código Civil ecuatoriano”, que lo dirigió el distinguido jurista y amigo, Dr. Nelson Galarza Paz, y que por disposición del Decanato de la Facultad de Jurisprudencia, Ciencias Políticas y Sociales de la Universidad Central del Ecuador, me toca revisar, en dicha tesis de abogacía hay un tema muy interesante, que en esta oportunidad quiero compartir con los lectores de la Revista Judicial del diario La Hora, es sobrela rescisión de la compraventa por lesión enorme.

BASE LEGAL

El Art. 1828, del Código Civil, señala que el contrato de compraventa, puede rescindirse por lesión enorme.

El Art. 1829, ibídem, establece lo que se ha de considerar como lesión enorme, al señalar: “El vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende, y el comprador, a su vez sufre lesión enorme cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella.

El justo precio se refiere al tiempo del contrato”.

¿QUÉ ES LESIÓN ENORME?

De las disposiciones antes mencionadas, conforme señala la compañera Hilda Victoria Rubio Carrillo, se entiende por lesión enorme, el perjuicio económico que se deriva de un contrato de compraventa en desmedro de una de las partes, pero para que exista esta figura jurídica, no basta que exista lesión, sino que ésta a su vez deba ser enorme; esto es, debe existir una gran desproporción entre las prestaciones de las partes: comprador y vendedor; o sea que lesión enorme, no es cualquier lesión, porque de lo contrario ningún contrato de compraventa estaría seguro de su validez, lo cual vendría a contrariar el principio de seguridad dispuesto en el Art. 82 de la Constitución de la República.

ANÁLISIS JURÍDICO Y EJEMPLO PRÁCTICO

Para entender de mejor manera esta figura jurídica, vale la pena poner un ejemplo, que lo trae la legislación y la jurisprudencia española, en la que se recalca, que la lesión enorme no es la misma para el vendedor que para el comprador, pues en la disposición legal señalada, en el Art. 1829 de nuestro Código Civil, es categórico en manifestar, que esta figura jurídica existe en el caso del vendedor cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que se vende; mientras que en el caso del comprador sufre lesión enorme cuando el precio que la cosa que compra, es inferior a la mitad del precio que paga por ella.

En el ejemplo que pone a consideración la autora de dicha tesis, y que hoy comparto con el lector de esta Revista Judicial, es el siguiente, con el cual se hace más fácil entender esta figura jurídica:

Previamente debo aclarar que solo existe lesión enorme en la compra venta de bienes inmuebles; esto es, se acoge de este modo los principios del derecho romano y del Código Napoleónico.

El ejemplo es el siguiente: un inmueble vale USD. 100.00, se pregunta ¿Cómo se produciría en este caso lesión enorme?, y la respuesta es la siguiente: La respuesta es la siguiente: habría lesión enorme para el vendedor si recibe menos de USD. 50.00 por dicha compraventa; mientras que habría lesión enorme para el comprador si paga por ella USD. 150.00; de tal manera que hay una desproporción pues para el vendedor en este caso hay lesión enorme cuando es perjudicado en la mitad del precio de la cosa, en tanto que existe lesión enorme para el comprador, cuando es perjudicado en una tercera parte.

Don Andrés Bello Coba, citado por el tratadista Arturo Alessandri Rodríguez, en su obra De Los Contratos, señala: “Para determinar si hay o no lesión enorme, no hay que atender exclusivamente al valor de la cosa, sino el valor que se le da; si se trata de averiguar si hay lesión para el vendedor se atiende a la cosa; si se trata de averiguar si hay lesión para el comprador se atiende al precio; de esta manera el perjuicio será igual para cada parte, porque se atiende al daño efectivo y proporcional, y no al daño numérico; en suma, habría lesión enorme para cada una de las partes, cuando lo que recibe es inferior a la mitad del valor de lo que da (…)”.

Siguiendo con el ejemplo señalado en líneas anteriores, hay que destacar si una persona que tiene una cosa que vale USD. 100.00 que constituye todo su patrimonio lo vende en USD. 40.00, habría sido perjudicada en USD. 60.00; mientras que habrá lesión enorme si una persona tiene un capital de USD. 100.00 que constituye todo su patrimonio y compra con él un inmueble cuyo justo precio es de USD. 40.00, en este caso habría sufrido lesión enorme, pues habría sido perjudicado en USD. 60.00.

REQUISITOS PARA LA EXISTENCIA DE LESIÓN ENORME

La tesis antes mencionada, señala lo siguiente:

1. Es necesario que exista lesión enorme, en los términos que establece el Art. 1829, del Código Civil;

2. Es necesario que se trate de una de aquellas ventas en que la ley admite la lesión enorme; acorde a lo dispuesto en el Art. 1831, ibídem, que dice: “No habrá lugar para la acción rescisoria por lesión enorme en la venta de bienes muebles, ni en las que se hubiere hecho por el ministerio de la justicia”; de tal modo que solo hay lesión enorme respecto a la venta de bienes inmuebles, pero aún en estos casos, no existe lesión enorme, cuando dichas ventas de inmuebles se hayan realizado por el ministerio de la justicia;

3. La doctrina establece, que tampoco existe lesión enorme, en la venta de minas, ni en aquellas compraventas de bienes raíces que sean aleatorias, como por ejemplo, cuando se venden derechos litigiosos sobre bienes raíces, así señala la tesis antes mencionada;

¿QUIÉN PUEDE PRESENTAR LA ACCIÓN RESCISORIA POR LESIÓN ENORME?

De conformidad con lo que señala el Art. 1829, del Código Civil, solamente puede presentarlo el contratante que sufre el perjuicio económico, quien podrá solicitar que se le concrete el justo precio en el caso de tratarse de lesión enorme sufrida por el vendedor, o el reembolso o devolución de lo pagado en exceso, en el caso de la lesión enorme sufrida por el comprador.

De tal manera que establecida la rescisión, es decir cuando el juez de lo civil y mercantil ha aceptado la demanda y ordena la rescisión del contrato de compraventa por lesión enorme en la sentencia que dicta, la persona o contratante contra quien se ha declarado la rescisión, goza de un derecho, que consiste en aceptar la rescisión de dicho contrato o para evitar que esta rescisión se produzca, el Art. 1830 del Código Civil, dispone: “El comprador contra quien se pronuncia la rescisión, podrá, a su arbitrio, consentir en ella o completar el justo precio, con deducción de una décima parte; y el vendedor, en el mismo caso, podrá a su arbitrio, consentir en la rescisión o restituir el exceso del precio recibido sobre el justo precio, aumentado en una décima parte (…)”.

EFECTO DE LA SENTENCIA QUE ACEPTA LA RESCICIÓN

Una vez que el juez ha dictado la sentencia, declarando la rescisión del contrato de compraventa del inmueble como he señalado en líneas anteriores, el comprador puede aceptarla o en su defecto completar el justo precio, obviamente con la deducción de una décima parte, es decir deberá entregar al vendedor la cantidad que falte para completar el justo precio, menos una décima parte de ese justo precio.

En el ejemplo que consta en líneas anteriores, se ha señalado que el justo precio de la cosa era de USD. 100.00 y si el comprador ha pagado USD. 40.00, en este caso deberá pagar la cantidad de USD. 50.00 más, que es lo que falta para completar el total del justo precio, pues de los USD. 50.00 debemos deducir USD. 10.00 que corresponde a la décima parte del justo precio, esto tiene su razón de ser, ya que la ley presume que en todo contrato una de las partes obtiene un beneficio y ese beneficio es el 10% que obtiene el comprador una vez cancelado el valor al que asciende el valor total del justo precio, y que corresponde a la deducción de la undécima parte.

En cambio, si la lesión enorme se refiere al comprador, de igual manera en el ejemplo, una vez que se ha pagado USD. 100.00 por una cosa que vale USD. 40.00, y que el juez ha dictado sentencia declarando la rescisión, el vendedor puede aceptarla o evitarla. Para evitarla debe restituir el exceso que ha percibido sobre el justo precio de la cosa aumentado en una décima parte; entonces si el justo precio es de USD. 40.00 y ha recibido USD. 100.00 deberá devolver USD. 56.00 que es el exceso sobre el justo precio aumentado en una décima parte.

También el Art. 1830, del Código Civil, en su inciso segundo dice: “No se deberá intereses o frutos sino desde la fecha de la demanda, ni podrá pedirse cosa alguna en razón de las expensas que haya ocasionado el contrato”.

El Art. 1834, ibídem dice: “El vendedor no podrá pedir cosa alguna en razón de los deterioros que haya sufrido la cosa; excepto en cuanto el comprador se hubiere aprovechado de ellos”.

Recordemos, que el Art. 1706 del Código Civil, señala que la nulidad judicialmente declarada da acción reivindicatoria contra terceros poseedores; de tal modo que si el comprador ha enajenado la cosa comprada, no podrá pedir la restitución al tercero o nuevo comprador, pero si la venta la ha realizado en un precio superior al que pagó por ella, tendrá el vendedor derecho a que el comprador le abone la diferencia de precio, pero solo hasta que se complete su valor total con la deducción de la una décima parte; y esto se corrobora con el Art. 1833 ibídem que dice “Perdida la cosa en poder del comprador, no habrá derecho por una ni otra parte para la rescisión del contrato.

Lo mismo será si el comprador hubiere enajenado la cosa, salvo que le haya vendido por más de lo que había pagado por ella; pues en tal caso podrá el primer vendedor reclamar este exceso, pero solo hasta el justo valor de la cosa, con deducción de una décima parte”.

Por último, vale la pena mencionar la disposición contenida en el Art. 1835, del Código Civil, que dice: “El comprador que se halle en el caso de restituir la cosa, deberá previamente purificarla de las hipotecas u otros derechos reales que haya constituido en ella”; esto es que los derechos reales no caducan con la sola declaratoria de la rescisión del contrato.

Sobre la acción de dominio y el juicio reivindicatorio, trato dichos temas en un trabajo titulado El Juicio Reivindicatorio en la Legislación Ecuatoriana, en la que además analizo lo que son las prestaciones mutuas, que tiene aplicación para el caso de la acción de rescisión por lesión enorme de un contrato de compraventa sobre un inmueble.

PRESCRIPCION DE LA ACCION RESCISORIA POR LESIÓN ENORME

Expira en 4 años contados desde la fecha del contrato, lo que guarda estricta relación con la prescripción de la nulidad relativa, que trata el Código Civil.

CONCLUSIONES

Como señala la tesis antes mencionada, comúnmente se cree que la lesión es mayor para el comprador que para el vendedor, porque se parte para determinarla de una misma cosa, y además en el ejemplo mencionado, si el justo precio de una cosa es una cantidad de USD. 100.00, habrá lesión para el vendedor, como cuando precio de la misma recibe menos de USD. 50.00, y para el comprador cuando da por ella más de USD. 200.00, esta desproporción aparente resulta del hecho que para determinar la lesión enorme, para el comprador se toman términos mayores, pues no hay que tomar en cuenta el valor de la cosa únicamente, sino que hay que ver la relación que existe entre lo que cada parte da y recibe.

En conclusión si el comprador paga más de USD. 200.00, por una cosa, que su valor real es de USD. 100.00, ha sido perjudicado en más de la mitad; mientras que si el vendedor por su parte recibe menos de USD. 50.00, por una cosa que vale USD. 100.00, ha sido perjudicado en más de la mitad, por lo que como señala la disposición legal mencionada, la proporción es la mima tanto para el comprador como para el vendedor, dentro de las circunstancias señaladas para establecer la lesión enorme que sufre el uno y el otro.

También hay que tener muy en cuenta el inciso segundo del Art. 1829, del Código Civil que dice: “El justo precio se refiere al tiempo del contrato”; esto es hay que tener muy en cuenta este particular para establecer la lesión enorme respecto a bienes inmuebles, tomando en cuenta que el contrato de compraventa debe realizarse mediante escritura pública; de tal modo, que para tomar en cuenta el justo precio que tenía dicho inmueble al tiempo de otorgarse la referida escritura pública de compraventa, hay que considerar el valor de cambio de la cosa, es decir su valor comercial, que es el que está determinado por la ley de la oferta y la demanda, más no su valor afectivo. Aclaro que sobre el justo precio, hay una resolución de la ex Corte Suprema de Justicia, al establecer cómo se calcula el justo precio de los bienes inmuebles, en los juicios de expropiación.

En próximos artículos voy a analizar sobre el proyecto de reformas a la Codificacion de la Ley de Inquilinato, que la Asamblea Nacional ha enviado a la Presidencia de la República para su ejecútese o para las observaciones correspondientes; además de las reformas al Código Civil en relación a los derechos de la familia y sobre un tema interesante de la tenencia compartida y de la doctrina del valor de los actos propios, en relación con el derecho a la identidad y la impugnación de la paternidad y/o maternidad.

Dr. José García Falconí

DOCENTE, FACULTAD DE JURISPRUDENCIA CIENCIAS POLÍTICAS Y SOCIALES, UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR